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Le marché européen des centres commerciaux arrive à maturité

  • Au premier semestre 2018, 1 million de m² de nouvelles surfaces de centres commerciaux ont été livrées, soit 10% de moins comparé au premier semestre 2017.
  • L’Europe enregistre globalement un repli de 11% en glissement annuel des surfaces en construction au cours du premier semestre 2018. En Europe de l’ouest, cette baisse est de l’ordre de 25% sur un an.
  • Au premier semestre 2018, la surface totale des centres commerciaux européens s’élevait à 166 millions m².
  • Un tiers des surfaces des centres commerciaux européens a été construit il y a plus de 20 ans.

cushman & wakefield centres commerciaux

Le marché Européen des centres commerciaux

Après d’autres études plus anciennes sur les ouvertures de centres commerciaux, la toute dernière analyse des marchés européens des centres commerciaux, tout récemment réalisée par Cushman & Wakefield montre que la livraison de nouvelles surfaces de centres commerciaux commence à marquer le pas en Europe, les marchés matures étant en passe d’atteindre un point de saturation.

Au cours des vingt dernières années, 5,4 millions de m² de nouvelles surfaces de centres commerciaux ont été construites en moyenne en Europe chaque année. En 2018 et 2019, cette moyenne annuelle devrait s’élever à tout juste 3,5 millions m². La demande de nouvelles surfaces doit composer avec la maturité de certains marchés et l’intérêt croissant des consommateurs pour le commerce en ligne.

Alors que la demande de nouveaux centres commerciaux semble marquer le pas, le parc vieillissant – un tiers de ces surfaces ont été construites il y a plus de 20 ans – dans les marchés les plus matures recèle d’excellentes opportunités de redéveloppement.

Au cours du 1er semestre 2018, 373 000 m² de nouvelles surfaces ont été construites en Europe de l’ouest (une hausse de 8,2 % sur un an), portant le parc disponible à 109 millions de m². Au 2nd semestre 2018 tout comme au 1er semestre 2019, le rythme des livraisons va ralentir avec seulement 2,1 millions m² de nouvelles surfaces attendues en Europe, soit une baisse de 25% en un an. En parallèle, le marché d’Europe centrale et de l’est, moins mature, a vu la création de 676 000 m² de surfaces : un chiffre en baisse de 18 % sur un an, portant le total du parc à 57 millions m². La production neuve va rebondir au cours des 18 prochains mois avec près de 4 millions de m² annoncés, actant un recul de 2,4 % en un an.

Silvia Jodlowski, Senior research analyst chez Cushman & Wakefield, commente : « L’évolution des comportements des consommateurs et l’essor du commerce en ligne devraient influer de manière croissante les marchés les plus matures, notamment en Europe de l’ouest. Sur les marchés en développement en Europe centrale et de l’est, la demande en surfaces dépend de plus en plus des tendances macroéconomiques, notamment en Turquie et en Russie, les deux pays ayant enregistré une baisse d’activité au cours du premier semestre 2018. À l’inverse, la vigueur de l’économie polonaise tire la croissance des volumes de livraisons. »

Europe de l’ouest

Le Royaume-Uni a été le pays le plus actif en Europe de l’ouest en termes d’ouvertures de centres commerciaux. Fort de près de 90 000 m² de surfaces inaugurées au 1er semestre 2018, il a principalement bénéficié de l’extension de 69 000 m² du centre commercial Westfield dans le quartier de White City à Londres. Cependant, la baisse de la demande en surfaces, la croissance du commerce en ligne, le niveau déjà élevé de l’offre, et la hausse des coûts opérationnels ont freiné l’activité de développement.

Avec 83 000 m² de nouvelles surfaces de centres commerciaux au 1er semestre 2018, la France arrive en deuxième position, en termes de développement de nouveaux centres commerciaux en Europe de l’ouest. Sur l’ensemble de l’année 2018, le volume des centres commerciaux livrés devrait reculer de 24 % en glissement annuel. Cette baisse des surfaces inaugurées en centres commerciaux devrait toutefois être contrebalancée par une augmentation des nouveaux formats, dont les retails parks (+27%) et les centres de marques (+5%).

« Le paysage commercial français entame depuis quelques années une cure de jouvence visant à rénover un parc vieillissant. De nouveaux formats à ciel ouvert voient le jour faisant la part belle à l’animation, la mixité des usages et aux loisirs S’ils ne représentent qu’un volume de m² encore limité, ils illustrent la volonté des acteurs du commerce de s’adapter aux nouveaux modes de consommation et aux nouvelles stratégies des enseignes » complète Christian Dubois, Head of Retail Services France.

L’Allemagne devrait également enregistrer une nouvelle augmentation des surfaces de centres commerciaux. Avec près de 60% des surfaces existantes en Allemagne construites il y a plus de 20 ans, le pays se prépare à ouvrir plus de 200 000 m² de nouvelles surfaces au second semestre 2018 comme au 1er semestre 2019, dont un quart sous la forme d’extensions de projets existants.

Région d’Europe centrale et de l’est

L’offre de centres commerciaux en Turquie n’a augmenté que de 358 000 m² au cours du premier semestre 2018, soit un repli de 40% comparé au premier semestre 2017. Le ralentissement de l’économie, une pression continue sur les loyers en raison de la volatilité de la devise et une baisse des dépenses de consommation devraient confirmer cette tendance baissière au second semestre 2018 comme au premier semestre 2019, avec 925 000 m² de nouvelles surfaces en cours de construction et en passe d’être ouvertes. La contraction des volumes de livraisons s’établit ainsi à respectivement -30% et -19%.

La croissance de nouvelles surfaces a également ralenti en Russie, les plans de développement d’espaces commerciaux ayant été revus à la baisse dans un contexte de consommation modérée et de manque de crédit. L’achèvement de nouveaux centres commerciaux a chuté de 7% en glissement annuel au cours du premier semestre 2018, alors que le volume annuel total d’espaces programmés pour être livrés – 570 000 m² – sera le plus bas depuis 2004. Quoi qu’il en soit, ce volume devrait croître au second semestre 2018, comme au premier semestre 2019, la Russie occupant la première place en Europe en termes de développement de centres commerciaux pour les 18 prochains mois. À l’heure actuelle, 1,9 million m² de surfaces commerciales sont en construction.

Et Silvia Jodlowski, de conclure : « La plupart des pays européens ont connu une séquence de plus de 20 ans de développement continu de centres commerciaux, et plus encore pour les marchés arrivés à maturité comme le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne. La majorité de ces marchés sont donc déjà arrivés à maturité, ou s’en approchent : les nouveaux ajouts nets de surfaces devraient décélérer considérablement. Dans ce contexte, les développements futurs s’axeront de plus en plus sur la redynamisation et la modernisation des surfaces existantes, à mesure qu’une part croissante des projets plus anciens deviendra obsolète. De fait, plus d’un tiers des surfaces de centres commerciaux en Europe ont été construites il y a plus de 20 ans, et si une partie de ces surfaces ont été rénovées et repensées au fil du temps, il reste de nombreuses opportunités de redéveloppement »


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